|
|
| Важные особенности ипотечного договора |
 договоре. Сегодня для большинства российских граждан ипотеч кредит уже перестал быть недоступной экзотикой. Все больше наших соотечественник задумывается о покупке квартиры с помощью ипотеки. Однако многие граждане, обрадовавшись, что получили одобре бан на ипотеч кредит, порой не обращают внима на очень важ момент – заключе договора ипотеки.
Заемщики должны знать, что в законодательстве предусмотрены особые требования как к форме договора, так и к его содержанию. Договор ипотеки – это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем предмет залога обычно выступает жилой д или квартира.
Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотеч кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограниче по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.
Эксперты отмечают обшир перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться заключенным, если между сторонами не достигнуто соглаше по всем существенным условиям договора. Существен условия договора ипотеки, являющиеся существенными в силу закона и общими для всех договор ипотеке, определены п.1,2,4 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке".
Требования к договору ипотеки В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны: предмет ипотеки; оценоч  стоимость предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; пра (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предмет ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это пра залогодателя.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Кроме того, в договоре ипотеки должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предмет ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это пра залогодателя.
По словам экспертов, заемщики при заключе  договора ипотеки должны осознавать, что жилой дом, непосредственно связан с землей, может быть предмет ипотеки только с одновременным залог по тому же договору ипотеки земельного участка, на котор он находится. При эт в договоре необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.
Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служеб жилые помещения и др.).
При ипотеке квартиры в многоквартирн жил доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением и соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
При предоставле кредита на строительст жилого дома договор ипотеки может быть предусмотрено обеспече обязательства незавершенным строительств и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.
Оценоч стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежн выражении. Оцен может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлторскими компаниями, имеющими собствен отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирм разница может достигать 5 – 10 тысяч долларов.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре ипотеки с указанием его суммы, основания его возникновения и сро исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. В т случае, когда обязательст подлежит исполнению по частям, в договоре ипотеки должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Согласно п. 6 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке", если права залогодержателя удостоверяются закладной, то на это указывается в договоре ипотеке.
В соответствии с ст. 10 ФЗ "Об ипотеке", п. 2 ст. 339 ГК РФ договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (кроме того, судеб практи исходит из того, что договор ипотеки должен быть нотариально удостоверен и зарегестрирован в поземельной книге, в эт случае залог считается заключенным с момента его регистрации. В противн же случае сдел может быть признана как недействительной, так и ничтожной). Однако ст. 55 Осн законодательства Российской Федерации "О нотариате" от 11 февраля 1993 года устанавливает, что договоры о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих пра собственности на закладываемое имущество. Речь здесь не идет о праве аренды недвижимого имущества, возможность залога которого предусмотрена в ФЗ "Об ипотеке".
Договоры о залоге имущества предоставляются нотариусу не ме  чем в двух экземплярах, один из которых остается в дел нотариальной конторы. По желанию сторон нотариус может выдать сторонам необходимое число копий закладной с отметкой "копия" на каждой из них. Несоблюде правил о письменной форме договора об ипотеке, требова нотариального удостоверения и государственной регистрации влечет недействительность договора.
Права и обязанности сторон по договору ипотеки При заключе договора ипотеки залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора прав третьих лиц на предмет ипотеки (прав залога, пожизненного пользования, аренды, сервитут и других правах). Неисполне этой обязанности дает залогодержателю пра потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора ипотеки.
Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложен  имущест всегда остается у залогодателя. Он сохраняет за собой пра владеть и пользоваться предмет ипотеки в соответствии с его назначением. По общему правилу за залогодателем сохраняется пра самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами. В договоре ипотеки не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложен имущество. Соглашение, ограничивающее это пра залогодателя, является ничтожным.
С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложен имущест путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйствен товарищест или общест либо паевого взноса в производствен кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйствен ведение, аренду или времен безвозмезд пользование, если и не предусмотрено договор ипотеке. Срок, на который имущест предоставляется в пользование, не должен превышать сро ипотеки.
|