|
|
| Ипотечный кредит на недвижимость в деревне |
 ипотеки постепенно снижаются, отмечают эксперты. В 2007 году этот рынок увеличился в 2,4 раза, тогда как в 2006 году — в 4,5 раза. Безусловно, в абсолютн выраже ипотеч портфели банк продолжают расти, однако в относительн — темпы становятся более медленными. Между тем, объемы рын загородной недвижимости из-за относительной новизны этого рын очень быстро растут. По объемы этого рын ипотеки минимальны, но эксперты считают его наиболее перспективным.
О приобрете жил за город сегодня задумывается едва ли не каждый горожанин: с точки зрения экологии и цены, загород д выигрывает у квартиры. Загород жил дешевле городского на 20-30% и зачастую превосходит его в удобств — большая жилплощадь, отсутствие шумных соседей и проблем с парковкой, можно развести цветник, огород или даже маленький сад. По еще не массовые, но уже неробкие попытки переселения петербуржцев за черту города толкают вверх цены на коттеджи и загород дома.
Вместе с ними растет и количест  инвесторов, приобретающих земель участки на перспективных и недооцененных направлениях, чтобы в последствии их перепродать или построить дома для проживания. Так что решать проблему переселения за счет кредитных средств приходится все чаще, и число обраще за ипотекой под залог приобретаемой земли увеличивается. По мнению руководителя ипотечного управления ОАО "Балтийская ипотеч корпорация" Марианны Бельковой, емкость рын петербургской загородной ипотеки составляет около 2,4-2,5 млн кв. м, что можно сравнить с самим Петербургом, где в 2007 году было введено в эксплуатацию почти 2,7 млн кв. м жилья.
Общий рынок ипотеки Санкт-Петербурга в 2007 году увеличился в 2,4 раза. По данным городской администрации, в прошл году было заключено 18,6 тыс. ипотечных сделок на 47 млрд рублей против 11 тыс. сделок на 219,2 млрд в 2006 году. При эт темпы роста ипотеки постепенно снижаются. Так, в 2006 году объем выданных кредит увеличился в 4,5 раза по сравнению с 2005 годом.
Определить даже приблизительную долю ипотеки загородной недвижимости сегодня не удается. Точных данных участники рын не предоставляют, а мнения эксперт в этой части расходятся. По мнению директора агентства "Петербургская недвижимость" Сергея Дроздова, загород направле ипотечного кредитования только начинает развиваться, и доля сделок по ипотечному кредитованию составляет не более 3% от общего количества сделок на загородн рынке. Госпожа Белькова считает, что количест заявок в банк на дан вид кредитования составляет до 15-20% от их общего числа. А по мнению заместителя председателя правления ООО "Городской ипотеч банк" Игоря Жигунова, доля кредит на загородную недвижимость в общем объеме кредит у банк не превышает 10-15%, хотя "цифра явно имеет положительную динамику, пусть и незначительную — примерно 0,5% в год".
Страдатель залог
Программы кредитования на загородную недвижимость сегодня предлагают многие банки. Но большинст кредитных учрежде предпочитает работать с ме рискованным вторичным рынком. Хотя и здесь банковские риски велики. "Это связано с возможными сложностями при отчужде и реализации объекта. Сроки экспозиции по загородной недвижимости гораздо длиннее, чем по городским квартирам. Кроме того, с загородным дом заемщик расстанется легче, чем с городской квартирой, в случае возникновения финансовых затруднений", — отмечает господин Жигунов, озвучивая мне ряда экспертов. В связи с этим доля кредит на загородную недвижимость в общем объеме кредит у банк по небольшая, а в некоторых регион РФ такие программы и вовсе отсутствуют.
Программы кредитования на приобрете объект загородной недвижимости на вторичн рынке отличаются более жесткими требованиями. Сроки кредитования здесь короче, первоначаль взнос больше, а ставки, как правило, на несколько процент выше. "Это связано в первую очередь с тем, что спрогнозировать динамику цен и ликвидность конкретного объекта в данн сегменте намного сложнее, чем в сегменте городского жилья", — говорит генераль директор филиала Бан Сосьете Женераль Восток в Санкт-Петербурге Елена Шевелева.
Еще слож обстоит ситуация с кредитованием строящегося объекта. "Глав проблема, которая тормозит развитие этого сегмента, заключается в том, что при залоге недвижимости необходимо оформлять залог земли под ней, а здесь зачастую отсутствует минимум необходимых документов. Каждый объект нужно подвергать более тщательной индивидуальной проверке, при эт трудно точно определить его реальную рыночную стоимость", — говорит управляющий филиал Абсолют-бан в Петербурге Виталий Демидов.
"Практически отсутствуют участки для коттеджей, где земля находится в собственности, а порой еще не полностью либо в ненадлежащем виде (как часто необходимо для реализации программ банк с точки зрения минимизации рисков) оформлен пакет необходимых документ по земле", — соглашается господин Жигунов.
Развитие загородной ипотеки сдерживают также непрозрачность рын земли, чрезмер бюрократизация при оформле участк под строительство, их слабая инженер подготовка, неразвитая дорож инфраструктура. Кроме того, банки опасаются иметь дело с мелкими застройщиками, не обладающими достаточной финансовой стабильностью и опытом, которые в основн и присутствуют на эт рынке.
Программы кредитования Тем не менее, несмотря на перечислен проблемы, банки сегодня предлагают набор программ, связанных с кредитованием загородной недвижимости. Кредит можно получить и на приобрете готового коттеджа, и на его строительство. С первым вид кредит работают практически все банки, имеющие дело с кредитованием на покупку городской недвижимости. Процент ставки по таким кредитам составляют сегодня в среднем по рынку 10-13% в доллар и 11-14% — в рублях. Правда, в отличие от покупки квартир, банки, как уже упоминалось, требуют наличие первоначального взноса на покупку загородного жил — от 20% стоимости приобретаемой недвижимости и выше.
Оформле залога на объект загородной недвижимости несколько сложнее, чем на квартиру. Во-первых, оцен объекта обойдется дороже в зависимости от удаленности и площади объекта и земельного участка. Во-вторых, обычно требуется больше документ по объекту: правоустанавливающие документы предоставляются как на дом, так и на землю, кадастровые планы земельного участ должны быть новыми — после 2005 года с указанием стоимости и границ межевания. "Соотноше кредит/залог при загородной ипотеке часто в рамк программ банк ниже, чем при кредитова квартир, что связано с более низкой ликвидностью загородных объект по сравнению с городскими квартирами и более долгими сроками экспозиции", — отмечает господин Жигунов.
Получить кредит на первичн рынке сложнее. При кредитова строящегося жил в залог банк будет брать либо земель участок, оформлен в собственность заемщика, либо его городскую недвижимость. Третий вариант, практикующийся сегодня, — это совмест программы, которые реализуются в рамк взаимодействия "банк — застройщик" и групп компаний. Такую схему сегодня применяют, например, Националь резерв банк (НРБ) и входящая в его группу Националь жилищ корпорация Санкт-Петербурга, возводящие малоэтаж поселок Янино на границе Петербурга и Всеволожского района Ленобласти. Кредиты на приобрете дом в эт поселке выдает сам НРБ, а также инвестбанк "КИТ Финанс".
В таких случаях документация по объекту уже есть у бан и необходимы только документы по заемщику. Если же речь идет о получе кредита, где банк напрямую не участвует в программе, то нужен пол комплект документов, как по объекту, так и по застройщику (разрешитель документация на строительство, документы по земле, договор документация с застройщиком, подтвержде полномочий застройщика). Как правило, в эт случае залог являются права требования по инвестиционному контракту. Как вариант, возможно поручительст застройщика, либо залог имеющейся недвижимости, о котор упоминалось выше.
Процент ставки в эт сегменте значительно выше и составляют сегодня 11-14% в валюте (на этапе строительства) и 12-16% — в рублях. После окончания строительства обычно происходит сниже ставок примерно на 1%. "Из дополнительных расход необходима строительно-техническая экспертиза объекта (оценивается проект), возможно страхова рис несдачи объекта в срок. Все осталь расходы такие же, как при ипотеке на вторичн рынке", — добавляет господин Жигунов.
Отдельным блок рассматривается кредитова земельных участков. Этот рынок услуг в РФ еще слабо развит и предложения банк единичны. В прошл году Сбербанк выдал первый в Ленинградской области ипотеч кредит на приобрете земель сельхозназначения. Кредит в размере 2,7 млн рублей получен на покупку участ в 1,55 га в Выборгск районе, вспоминает Виктор Щелоков, председатель совета директор Центра юридической поддержки землепользователей, который сопровождал сделку.
"Такие кредиты относятся к наиболее рискованным. Есть сложности с их последующим рефинансированием и секьюритизацией. Несовершенна законодатель база и нет четких гарантий прав залогодержателя, который принимает в залог права аренды на земель участок. Сложность представляет и точ оцен земельного участ и его улучшений", — сетует господин Жигунов.
Одно из основных требова при банковск кредитова земельных участк — целевое назначе под ИЖС, дач строительство. Кроме того, земель участок должен иметь круглогодич подъезд на автотранспорте, быть свободным от обременений. В обязательн порядке проводится стройтехэкспертиза, прежде всего — свер адреса объекта. Чтобы упростить процедуру получения кредита под участок и не быть ограниченным в выборе покупаемой земли, господин Жигун предлагает передать в залог банку имеющееся в собственности жил (квартиру, дом).
Перспективы Использова ипотечного кредитования под залог земельных участк в целях развития жилищного строительства должно стать одной из задач основных задач в 2008 году, считают эксперты. Это позволит найти ресурсы для разработки градостроительной документации, план землепользования и застройки, строительства объект инженерной инфраструктуры,а также повысить доступность жил для граждан и ускорить темпы его возведения. "Будем надеяться, что в будущем будут приняты поправки к закону, которые позволят упростить залог земли", — надеется господин Демид из Абсолют-банка.
К сожалению, существен коррективы в развитие ипотеки и разработку кредитных продукт внес мировой финансовый кризис, случившийся в августе прошлого года. В связи со сложностями в привлече фондирования многие банки подкорректировали условия ипотечных программ и сократили объемы кредитования. Эксперты отмечают, что ипотека, уже подорожавшая за послед время, будет дорожать и дальше.
Тем не менее, кредитова на покупку загородной недвижимости, рынок которой становится все более привлекательным для петербуржцев, должно стать существенным ресурс для кредитных портфелей банк в ближайшее время. Хорошей практикой для банк должна послужить программа кредитования ОАО "Агентст по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) под залог земельных участков, о которой было объявлено год назад. Еще одним толчк будет запуск системы ипотечных ценных бумаг, обеспеченных залог земли, считает госпожа Белькова из Балтийской ипотечной корпорации.
|